原创“另类房企”中国文化旅行的秘密:三条红线踩在了一起

时间:2020-10-27 13:52 点击:153

原标题:“另类房企”中国文旅的隐秘:三道红线通盘踩中

IPO闯关凋零不到一周,中国奥园(3883.HK)有关企业中国文旅在10月23日再次在港交所递交招股书。今年4月17日,中国文旅已经在港交所递外,该招股书在10月17日失效。失效仅六天后便二度递外,中国文旅的上市意愿足见迫切。

中国文旅的前身为恩平金艳丽,成立于2006年,经历在广东江门下辖县级市恩平发展泉林黄金幼镇得以进入房地产走业。直到2018年才正式向第三方的文化旅游胜地挑供有关的服务。

据招股书吐露,2017-2019年,中国文旅利润别离为1.86亿元、3.35亿元和7.37亿元,复相符年增进率为98.9%,同期净利润别离为4454.7万元、6735.7万元、1.04亿元,复相符年增进率为52.9%。

营收增速清晰高于净利增速导致中国文旅的净利润率不息下滑。2017-2019年,中国文旅净利率别离为23.9%、20.1%和14.1%。今年受疫情影响,由盈转亏,前五个月净折本率为29.8%。

盈余能力赓续下滑的背景下,为何这家正式成军仅两年的企业要这样匆忙闯关资本市场?

其实做的是地产生意

最让人关注的一点是,中国文旅到底做的是什么样的生意。

招股书表现,中国文旅将本身定位为文化旅游物业开发商,并多次强调本身的文旅属性。但从收入组成来看,其主业务务其实是房地产出售。

中国文旅的收入重要由出售度伪物业与文化旅游业务组成。2017-2019三年间,出售度伪物业实现的收入别离为1.86亿元、2.67亿元和5.94亿元,占比达到99.8%、79.8%及80.7%。也就是说,中国文旅有近八成的收入来自于卖房,实际文化旅游利润仅占两成旁边。

受疫情影响,今年前五个月出售度伪物业收入占比大幅降矮至39.3%。但同期已经预售但尚未结转的度伪物业出售收入达到11.12亿,所以,中国文旅外示今年出售度伪物业收入仍将是重要营收来源。

值得仔细的是,现在中国文旅的组织仍围绕广东江门。截至今年九月终,中国文旅的土储总周围为150万方,其中大片面项现在均位于广东江门的属下县级市。原形上,2019年9月中国文旅才首次走出江门,拿下广东清远地块,今年2月,再次拿下安徽黄山歙县地块,将业务周围扩大到广东省外。其中清远项现在往年11月开工建设,展看明年11月收工,安徽歙县项现在仍处于贮备中,展看今年11月最先施工。

招股书吐露,截至今年二月终,中国文旅拥有18个度伪物业发展项现在,包括11个待售度伪物业发展项现在、一个持作投资及自用的度伪物业发展项现在、一个持作营运的酒店度伪村及五幅持作异日发展的土地。

既然主业务务就是卖房,为何中国文旅要借文旅概念闯关IPO呢?

估值和监管的一箭双雕

清淡来说,以房企照样文旅企业身份上市,将面临两栽分别的资本市场逆答。

以赴港上市的企业为例,重资产运营的房企远大已不及激首港股投资者的亲炎,市盈率远大不高;而强调文旅服务等轻资产概念的企业,往往能够得到更益估值和股价外现。

原形上,相比传统房地产公司,文旅类企业更受香港资本市场的青睐已经专门清晰。

今年年头,受疫情影响,全国旅游业都受到了肯定的冲击。但随着国内疫情防控现象团体向益,今年十一期间已经显现了旅游度伪报复性回暖,同时文旅项现在投资恢复,旅游及文旅企业股票估值也最先修复。

逆不益看近年来闯关上市的中幼房企,屡败屡战者多多,2018年、2019年别离仅有7家和6家闯关成功,且募资金额也表现逐年消极的趋势。今年上市的汇景控股和港龙地产IPO时还曾显现股份认购不及的情况。

也就是说,中国文旅以文旅的名义冲击资本市场,享福的是文旅走业的盈余;以年出售不及10亿的迷你房企身份闯关IPO,则将面对资本市场对于房企、稀奇幼房企更为厉峻的考量。

此外,借文旅概念包装,还能够让中国文旅避开越来越厉峻的房企监管现象。

今年八月,监管层对房企划出“三道红线”,请求房企剔除预收账款后的资产欠债率幼于70%;净欠债率幼于100%;现金短债比大于1。并按照房企踩线情况设立“红橙黄绿”四个等级,对答分别的融资监管方案。

从房企的角度来看,中国文旅通盘踩线。

数据表现,截至今年五月终,中国文旅欠债总额达到16.25亿,其中预收相符约出售金达到11.12亿,总资产18.22亿;同期,中国文旅面临5.89亿有息欠债,其中短债5.78亿,而其手头现金及银走盈余仅有3.1亿。

以此计算,中国文旅剔除预收账款后的资产欠债率为72.25%;净欠债率为141.6%;现金短债比仅有0.54,通盘处于监管红线内。在监管请求中,踩中通盘三条红线的房企,在债务改善完善前,将不及增补有息欠债。

但对于中国文旅来说,上市已经是千钧一发的选择。

即使已经处于资金链紧绷的状态,中国文旅仍在今年不息加大杠杆。数据表现,截至九月末,中国文旅有息欠债再次上涨至6.28亿,其中周围5.78亿的信托融资将在明年一月到期。

会是奥园的助力吗

中国文旅和股东中国奥园的有关,也是市场关注的重点。

从股权有关上看,Rich Planet为中国文旅最大股东,持股30%,前者由谭嘉伟、陈凯君旗下卓时、蔡宏江及许清彬拥有36%、24%、20%及20%股权;中国奥园旗下悦景持股28%为第二大股东;此外,赵文炜、谭嘉伟、林锦堂经历旗下公司别离持股27.5%、10%、4.5%。

其中,陈凯君为中国文旅前身恩平金艳丽创首人,谭嘉伟的父亲谭文超2010年进入股东名单,蔡宏江及许清彬于2012年进入,均系原首股东;赵文炜和林锦堂则被视为奥园系力量。

2017年,奥园旗下悦景、赵文炜旗下骐达、林锦堂旗下雅志共同拿下金艳丽股权载体冠基60%的股本,其中悦景持股28%,骐达持股27.5%,林锦堂持股4.5%。

此外,林锦堂曾于奥园担任首席财务官、实走董事等要职,中途脱离转至花样年,2018年又加入中国文旅,并被任为董事会主席;赵文炜也与奥园有交集,截至往岁暮持有奥园健康17.71%的股权。

在以前两年多,中国奥园照样中国文旅最大客户。数据表现,2018年到今年前五个月,来自中国奥园的收入别离占总营收的4.5%、5.6%及5.2%。

中国奥园曾是往年外现最亮眼的房企之一,以前实现相符约出售1180.6亿元,首次站上千亿房企阵营。

今年中国奥园喊出了出售同比增进12%的现在的,却遭遇暗天鹅致命一击。今年前三季度,中国奥园累计实现相符约出售833.6亿,仅完善了现在的的63%。

与此同时,中国奥园还面临着增速放缓的逆境。今年三季度,中国奥园实现相符约出售324.9亿,同比增30.2%,超过上年增速(20.5%);但放大到国内疫情安详后的更长时间来看,今年二、三季度,中国奥园实现相符约出售690.6亿,同比增15.4%,而上年增速为26.2%。

周围膨胀的忧忧郁之下,股价同样成为了中国奥园的亲信大患。

中国奥园年头曾冲至12.27港元,但在被指“明股实债”后,股价骤降,现在股价仅有7.7港元,总市值208亿港元。奥园健康股价也较年中高点大幅下滑,现在仅有5.4港元,总市值39亿港元。奥园持股29.3%担任第一大股东的京汉股份年头至今也已经下跌12.42%,今日收报3.88元,现在市值30亿。

近年来,在地产主业外融入文旅、物管、康养等地产有关产业,打造多元化地产生态链,已经成为房企的共同选择,此时若能再增一个上市平台行为资本助力,对于中国奥园来说,无疑是百利无害。不过,二次递外的中国文旅能否顺当闯关,照样个未知数。


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